Impacto del COVID-19 en los contratos de arrendamientos de local de negocio

En fecha 14 de marzo de 2020, por medio del RD 463/2020 fue declarado el estado de alarma para la adecuada gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID.

Como consecuencia de esta situación, fueron adoptadas medidas de contención que afectaron a las condiciones y bases del contrato, provocando un enorme perjuicio al inquilino al verse privado de la posibilidad de desarrollar la actividad económica inicialmente prevista.

Esta situación excepcional ha provocado un desequilibrio en las condiciones inicialmente pactadas que, ante la falta de medidas legales del Gobierno, exigen una solución.

En ningún caso, el impago de la renta a la que viene siendo obligado el arrendatario quedaría amparada bajo el supuesto de fuerza mayor (contemplado en el art. 1105 CC), pues si bien su situación financiera sí se ha visto gravemente afectada por la situación sobrevenida e inevitable, el arrendatario conserva la posesión del bien, de igual modo que el imprevisto, solo implica un retraso en el pago pero no una imposibilidad de su cumplimiento.

Sí se hallaría amparado por la situación de fuerza mayor, las posibles indemnizaciones o penas impuestas como consecuencia de ese impago.

Así pues, la medida más adecuada para restablecer el equilibrio entre las partes, en caso de no haberse previsto medida alguna en el contrato, sería a través de la aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus.

Cláusula rebus sic stantibus:

La jurisprudencia ha venido aplicando esta cláusula de forma muy restrictiva, dado el principio general contenido en el art. 1091 CC (las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos), estableciendo una serie de requisitos para su aplicación [Véase, entre otras, la STS, Sala Primera, Sección Pleno, 820/2013 de 17 de enero (Ponente: Sr. MARÍN CASTÁN)]:

1. Una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato, en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
2. Una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompan el equilibrio entre dichas prestaciones.
3. Todo ello acontecido por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

La diferencia entre la fuerza mayor y la doctrina rebus sic stantibus, radica en que la primera imposibilita el cumplimiento del contrato mientras que  la cláusula rebus sic stantibus, permite modificar las prestaciones del contrato para adaptarse a las nuevas circunstancias y restablecer el equilibrio.

Es importante resaltar que las circunstancias motivadas por las crisis sanitaria, producen efectos negativos a ambas partes, y no solo al arrendatario.

Posibles soluciones:

Por tanto, en busca de restablecer el equilibrio entre las partes y a fin de evitar un procedimiento judicial, existen distintas alternativas que no conllevan la asunción en exclusiva de una de las partes, de los efectos negativos de la crisis sanitaria, entre otras:

• Moratoria en el pago de la renta.
• Suspensión del contrato de arrendamiento y por tanto, de la obligación de pago, durante el tiempo que dure esta situación excepcional.
• Reducción del importe de la renta.
• Condonación parcial.
• Cualquier otro pacto que las partes consideren, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1255 CC.