El derecho de retracto del colindante sobre finca rústica

En nuestro derecho, existen dos derechos de retracto de colindante sobre finca rústica: el general, contemplado en el art. 1523 CC y otro supuesto especial contenido en el art. 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias referido a las explotaciones agrarias prioritarias.

1. Retracto del colindante contenido en el art. 1523 CC:

La finalidad de esta figura jurídica es favorecer la agrupación de pequeñas fincas para hacer más rentable el cultivo, evitando de esta manera, una parcelación excesiva que conlleve a la improductividad de las mismas.

Así, el art. 1523 del CC dispone que

«También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.

El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.»

Colisión con el derecho de retracto del comunero

De acuerdo con lo establecido por el párrafo segundo del art. 1524 CC, en caso de colisión con el derecho de retracto que corresponde al copropietario o comunero sobre la finca rústica a retraer, será este último el que tenga preferencia.

¿Qué plazo dispone el colindante para el ejercicio de su derecho?

En relación al plazo, el art. 1524 CC dispone que

“No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.”

Por tanto, deberá ejercer su derecho en el plazo de caducidad de 9 días desde su inscripción en el Registro de la Propiedad, y en caso de que este lo conociera con anterioridad, el plazo se computará desde que el colindante tiene conocimiento de su venta, tal y como declara la jurisprudencia.

Dicho conocimiento deberá ser preciso, claro y completo, incluyendo todos los pactos y condiciones de la transmisión, sin ser suficiente la mera noticia de la misma.

Requisitos

• Estar ante una finca rústica: para su determinación, la jurisprudencia del TS recoge los siguientes puntos para su distinción de la urbana:
  a) Por su situación o emplazamiento en el campo o en la población
  b) Por el aprovechamiento o destino: explotación agraria, forestal o pecuaria (frente a vivienda, industria o comercio).
  c) Por la preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista, como principal uno y accesorio otro.
  No basta por tanto, que la finca tenga la condición administrativa de rústica, sino que requiere que la misma tenga la cualidad de explotación agraria, forestal o ganadera.
• Ser propietario de una finca colindante: que no se encuentre separada por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes.
• Finca a retraer sea objeto de venta o dación en pago a un extraño.
• Finca que se retrae no exceda de una hectárea de cabida.
• Ejercer el derecho de retracto en el plazo de 9 días.

2. Retracto del colindante titular de explotaciones prioritarias

La Ley19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, contiene un supuesto especial para el ejercicio de un derecho de retracto para el propietario colindante que sea titular de una explotación prioritaria.

Declara el art. 27 de la citada ley lo siguiente:

«1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.

3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.

4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

Requisitos

• Venta de la finca a un extraño no colindante.
• La finca rústica que se retrae tenga una superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
• Propietario colindante titular de una explotación agraria prioritaria (bien sea forestal, agrícola o ganadera), según lo dispuesto por la Ley 19/1995.
• Consignar en el Juzgado el precio de la finca objeto de la venta.
• Existen dos posibles plazos:
  a) Ejercicio en el plazo de 1 año desde la inscripción en el Registro, en caso de conocimiento presunto.
  b) O de 60 días, si se produce una notificación fehaciente de la venta de la finca, siendo independiente para la entrada de uno u otro plazo, que dicha comunicación sea anterior o posterior a su inscripción en el Registro.
• Prohibición de enajenar la finja retraída en el plazo de 6 años.